Aumenti degli estimi, rischio Imu e Tari: come sarà la riforma del Catasto

Dal primo gennaio 2026 la riforma del catasto rivoluzionerà il patrimonio immobiliare italiano. Fatto da 25 milioni di proprietari e da 35 milioni di immobili. L’«operazione statistica di trasparenza» appena inserita nella legge delega fiscale impatterà sui valori degli immobili. Con aumenti medi del 128% degli estimi e Imu, un Isee quadruplicato (+318%) e un possibile rialzo della Tari, la tariffa sui rifiuti secondo uno studio della Uil-Servizio Lavoro, Coesione e Territorio oggi illustrato da Repubblica. Soprattutto nei centri storici di grandi città come Roma, Milano, Bologna, Genova, Napoli, Bari. Perché la rivalutazione delle vecchie rendite ai valori di mercato, se venisse poi adottata come base per il calcolo delle imposte, andrebbe a incidere sulle tasse pagate da chi abita in centro, mentre chi sta in periferia se la caverebbe con poco.

I centri storici delle grandi città sotto la lente

E salvando anche le città che hanno già “riclassato”, ovvero adeguato i valori, seppur per zone, come Genova e Bologna in periferia. A Bologna tutte le case periferiche nella categoria A3 sono passate ad A2. I valori degli immobili salirebbero di appena l’1,5%, a differenza del centro: +56%. A Milano e Napoli con valori relativi ai centri storici in volata: +151% e +119%, quasi triplicati a Milano e più che raddoppiati a Napoli. Non trascurabili i rialzi in periferia: +87% e +60%. Roma ha invece riclassato a macchia di leopardo e molte zone centrali e semi-centrali sono lontane dai valori di mercato: i valori salirebbero in centro del 52% e in periferia del 18%. A Genova meglio: +28% e +12%. A Bari: +33% e +24%.

Il governo Draghi ha fatto sapere che ha intenzione di congelare l’impatto fiscale per qualche tempo. Se così non fosse, l’Imu sulle seconde case salirebbe in linea con gli aumenti di valore degli immobili. Nei centri storici si va dal +33% di Bari al +151% di Milano: sotto la Madonnina si passerebbe da 4.200 a 10.500 euro l’anno. A Roma da 7.100 a 10.800, un balzo del 52%. A Bologna del 56%, a Bari del 33%. E a Napoli, sempre in testa con Milano, di quasi il 120%. In periferia – con l’eccezione di Milano: +87% – aumenti inferiori: dall’1% di Bologna, un ritocco, al 60% di Napoli passando per il 18% di Roma.

Cosa succede all’Isee con la riforma del Catasto

A rischio, spiega la Uil, ci sono anche molti servizi agevolati, visto che nel calcolo dell’Isee pesano sia la prima che la seconda casa. Quasi ovunque l’indicatore salirebbe dal 180% di Napoli centro al 127% di Milano periferia. «Il percorso preso con la legge delega di rivedere i valori immobiliari e far emergere gli immobili fantasma è positivo», dice Ivana Veronese, segretaria confederale Uil. «Resta però il problema di non utilizzare subito i nuovi dati che potrebbero portare, invece, ad una maggiore equità nella tassazione immobiliare». Con la riforma del Catasto partirà la caccia agli immobili fantasma a 9 anni dagli ultimi dati resi noti: quanto tra il 2010 e il 2012 si scoprirono 1,2 milioni di case non accatastate recuperando 537 milioni di euro. Una battaglia che userà armi nuove – dall’informatica ai droni – incentivando i comuni a questa operazione di rinnovo.

Sarà di fatto una modernizzazione della mappatura degli immobili che porrà anche le basi di una riforma del Catasto, che nella delega presentata dal governo non viene troppo specificata. È noto che le Finanze avevano studiato il superamento dei vani catastali in favore dei metri quadri. Ma di questo nel testo non c’è nulla. Nemmeno della possibile novità di riforma del ‘classamento’ – le cosiddette categorie A1, A2, A3 ecc. – di cui pure si era parlato. Non c’è neanche l’indicazione di un riequilibrio degli estimi tra centro e periferia delle città. I tempi sono lunghi. L’integrazione dei dati degli estimi con quelli di mercato partirà solo dal 2026.  La vera novità è però la necessità di aggiornare l’archivio con gli immobili e i terreni non dichiarati. 

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