Superbonus, cosa rischiano le famiglie dopo lo stop alla cessione crediti e cosa succede ai lavori in corso nei condomini

Il decreto di tre articoli sul Superbonus è già arrivato in Gazzetta Ufficiale. Lo stop alla cessione dei crediti e allo sconto in fattura voluto dal governo Meloni è già operativo. E infatti tra i costruttori c’è già chi annuncia di aver fermato i lavori. «Ai condomini dove abbiamo cantieri aperti abbiamo mandato una mail scusandoci e avvertendoli che si fermano. Tutta la programmazione per l’anno è ferma», ha annunciato per esempio il responsabile della piemontese Secap Spa Giuseppe Provvisiero. E mentre l’esecutivo convoca per lunedì un incontro con banche e costruttori, cosa succede alle famiglie che hanno lavori in corso nei condomini? Il blocco riguarda tutte le delibere assembleari? E ci sono alternative al Superbonus dal punto di vista fiscale?

Il decreto legge n.11 del 16 febbraio 2023

In primo luogo va segnalato che lo stop alla cessione del credito e dello sconto in fattura riguarda soltanto le operazioni per le quali entro il 16 febbraio 2023 (ovvero il giorno prima dell’entrata in vigore del decreto) non è stata ancora presentata la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (Cila). E quindi tutti quelli che hanno adottato la delibera assembleare e presentato la Cila potranno ancora cedere all’impresa il credito di imposta. E quindi effettuare le opere senza costi. Ma il salvacondotto deve tenere conto dei paletti dello scorso novembre. Che dava la data limite del 25 del mese per la delibera dei lavori in assemblea. Anche per le villette il decreto del governo salva lo sconto in fattura solo per chi ha presentato la Cila.

Le scadenze

Il decreto non cambia poi le scadenze del Superbonus. Che, come ricorda oggi il Corriere della Sera, sono sostanzialmente tre. Ovvero:

• per i condomini, se la delibera assembleare è stata assunta entro il 24 novembre e la Cilas presentata entro il 25 novembre 2022, oppure se la Cilas è stata presentata dopo il 25 novembre ma entro il 31 dicembre e la delibera assembleare non è posteriore al 18 novembre, si ha diritto al 110%, altrimenti si scende per il 2023 al 90%;
• per le case indipendenti, se i lavori erano in corso al 30 settembre 2022 ed erano stati compiuti almeno per il 30% si ha diritto al 110% ma solo per le opere ultimate entro il 31 marzo 2023;
• negli altri casi le abitazioni indipendenti sono agevolate al 90% per il 2023, purché si tratti di prima casa e il quoziente familiare sia inferiore a 15 mila euro.

Per le case plurifamiliari con proprietà unica il termine ultimo per la Cilas per ottenere il 110% era il 25 novembre 2022. Per tutti infine il Superbonus scende al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.

I crediti incagliati e il decreto

Per quanto riguarda i crediti incagliati il decreto stabilisce che non si configura colpa grave nei confronti delle banche se effettuano i controlli sul diritto del cedente a ottenere il credito. Questo serve a superare le sentenze della Cassazione che avevano stabilità la liceità dei sequestri derivanti da truffe anche per gli acquirenti in buona fede. L’Agenzia delle Entrate nella circolare 33/E del 6 ottobre 2022 lo aveva in ogni caso già certificato. Il decreto elenca anche i documenti che dovranno chiedere le banche (e che quindi gli utenti dovranno essere pronti a fornire): visure catastali, comunicazioni alle Asl, asseverazioni e visti, documentazioni fotografica con data certa sullo stato dei cantieri, attestati di prestazione energetica pre e post. Il decreto vieta anche agli enti pubblici di acquistare i crediti.

I documenti da presentare

L’opzione dello sconto in fattura e della cessione del credito resta quindi solo per chi ha già presentato la documentazione. Nel dettaglio per gli interventi legati al superbonus, entro il 17 febbraio 2023 (la data di entrata in vigore del decreto) devono risultare presentati:

• per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila);
• per gli interventi effettuati dai condomini, oltre alla Cila deve anche risultare adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori;
• per gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Per gli altri interventi edilizi è necessario che entro la stessa data:

• risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo;
• siano già iniziati i lavori nel caso in cui non serva un titolo abilitativo;
• risulti regolarmente registrato il contratto preliminare o stipulato il contratto definitivo di compravendita nel caso di acquisto di unità site in fabbricati oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione.

L’alternativa della detrazione Irpef

Infine, il quotidiano fa notare che chi si trova impossibilitato a utilizzare il Superbonus ha comunque di fronte l’alternativa della detrazione Irpef nei limiti della capienza fiscale. Questo significa che se l’Irpef dovuta è di 5000 euro e il rimborso da Superbonus di 6000, i 1000 euro in eccesso vanno persi. Per il Superbonus “eco” serve il visto di conformità, se non si opta per l’invio della precompilata, per il Superbonus “sisma” il visto serve in tutti i casi mentre non è richiesto per gli altri bonus.

Gli altri bonus edilizi

Un’analisi svolta dalla direzione Politiche Fiscali di Confartigianato spiega che in questi mesi ci sono stati 224 interventi su detrazioni fiscali edilizie e superbonus. Nel dettaglio si tratta di 29 interventi legislativi distribuiti su 16 differenti leggi, decreti legge e decreti ministeriali, di cui 24 solo nell’ultimo anno equivalente a una modifica legislativa ogni 16 giorni. Inoltre, si sommano 9 provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate e 186 documenti di prassi, costituiti da 6 circolari, 4 risoluzioni, 157 risposte ad interpello e 19 Faq.

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