Piano Salvacasa, il condono edilizio 2024 per le piccole irregolarità: cosa succede alla doppia conformità e ai cambi di destinazione d’uso

Si chiama Piano Salvacasa e il via libera dovrebbe arrivare entro un mese. Si tratta di una sanatoria delle piccole irregolarità edilizie che ha annunciato il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini. E che dovrebbe regolarizzare le difformità all’interno delle abitazioni: secondo il consiglio nazionale degli ingegneri riguarda l’80% degli immobili. Ma in ballo c’è anche la riforma della legge urbanistica del 1942 e del Testo Unico dell’Edilizia. E il pacchetto potrebbe seguire un riordino di tutti i bonus edilizi. Per passare dal regime dei crediti d’imposta a quello dei contributi. Secondo le opposizioni si tratta dell’ennesimo condono. La premier Giorgia Meloni si è detta favorevole ma ha precisato di non conoscere ancora la norma.

Tre tipologie di difformità lievi

Il Sole 24 Ore spiega oggi che i tecnici del ministero lavorano su tre tipologie di difformità lievi. Ovvero:

• lo stato legittimo;
• le tolleranze costruttive;
• la doppia conformità.

Con la nuova normativa si potranno sanare:

• difformità di natura formale, legate alle incertezze della disciplina vigente;
• difformità edilizie interne, riguardanti singole unità immobiliari dove i proprietari hanno apportato lievi modifiche (tramezzi, soppalchi, eccetera);
• difformità che potevano essere sanate all’epoca dei lavori, ma non oggi a causa del requisito della «doppia conformità» (alle regole attuali e a quelle dell’epoca dei lavori), «che non consente la sanatoria per moltissimi interventi».

Si potranno mettere in regola anche «i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee». La regolarizzazione non sarà a costo zero. La stima del gettito però non è stata ancora oggetto di valutazioni precise.

Tramezzi, finestre e nicchie

La parola “difformità”, spiega il Corriere della Sera, è un termine tecnico per definire l’abuso edilizio. Si verifica quando un intervento si esegue senza seguire l’iter amministrativo relativo. La legge già dice che gli abusi che non superano il 2% dei volumi permessi dal titolo abitativo sono considerati lievi. Non c’è bisogno di sanatoria. Le irregolarità su cui interviene la norma sono invece elementi come tramezzi, soppalchi, finestre e aperture di vario tipo. Per queste opere ci sono disallineamenti tra la documentazione in possesso dei comuni e la realtà delle case. Questo crea problemi nell’amministrazione e ai cittadini al momento della vendita degli immobili. La doppia conformità è quella che si ha quando si valutano le regole vigenti all’epoca dell’abuso e quelle di oggi.

La doppia conformità e le tolleranze costruttive

Questo doppio requisito attualmente crea ostacoli a chi tenta di sanarli. L’intenzione del ministero è quella di toglierlo. D’ora in poi basterà rispettare la conformità alle regole di oggi o dell’epoca per avere l’ok. Poi ci sono le cosiddette tolleranze costruttive. In questo caso si pensa di alzare l’asticella del 2% fino al 5%. Ma solo per gli immobili più vecchi. Ovvero quelli costruiti prima del 1985. Sulla dichiarazione dello stato legittimo degli immobili per le case costruite prima del 1967 l’idea è quella di far coincidere lo stato di fatto con quello legittimo. Sanando così tutte le piccole irregolarità interne. Ma senza andare a condonare situazioni di abuso. Anche chi compra casa con una planimetria che non corrisponde allo stato effettivo dell’immobile potrebbe regolarizzarla. A patto di non ledere interessi di terzi.

Soppalchi e verande

In ultimo, anche chi ha comprato un immobile costruito prima degli Anni Sessanta e da ristrutturare, ma gli manca la documentazione sullo stato legittimo, potrà avviare una ristrutturazione. Uno dei casi classici è quello che riguarda soppalchi e verande. Per le strutture amovibili, come noto, non servono permessi. Una struttura fissa che crea un nuovo locale invece necessita di un permesso di costruzione in sanatoria con il pagamento di un’oblazione. Purché vi sia la doppia conformità e non sia oggetto di un provvedimento di demolizione. Con i soppalchi invece a volte si realizza una nuova stanza. Aumentando la superficie calpestabile. Questo tipo di opere necessita del permesso dei comuni. Se si tratta di un deposito non abitabile invece non è un abuso.

Cila e Scia

Per quanto riguarda i tramezzi, una struttura che divide in due i locali è oggetto di manutenzione straordinaria. Necessita quindi di Cila (Comunicazione di Inizio Lavori). La sua mancanza è sanabile pagando ancora una volta una sanzione. Se invece si toccano i muri portanti serve la Scia (Segnalazione Certificata di inizio attività). La demolizione senza autorizzazione rende più onerosa la sanzione. Infine, ci sono i cambi di destinazione d’uso degli immobili. Attualmente le categorie sono quattro: residenziale (con la sottocategoria turistico ricettiva); produttiva e direzionale, commerciale e agricola. Il cambio è possibile rispettando le regole per ogni tipologia. Il cambio tra categorie funzionali diverse deve rispettare non solo le prescrizioni per ogni singola tipologia ma anche quelle del piano del Territorio. Se poi l’unità coinvolta (esempio: un ufficio da trasformare in abitazione) si trova in condominio l’operazione non deve violare il regolamento contrattuale.

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